来源：南宁市人民政府网站

各县（市、区）人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：

《南宁市国有土地上房屋征收补偿安置实施细则》已经市十五届人民政府第141次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

2026年5月7日     

南宁市国有土地上房屋征收补偿安置实施细则

第一章  房屋补偿

第一条  为规范我市市区内国有土地上房屋征收补偿安置工作，进一步完善国有土地上房屋征收补偿安置政策，促进房屋征收工作顺利实施，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《住房和城乡建设部关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》（建房〔2011〕77号）等文件规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条  对我市城区、开发区范围内国有土地上的房屋及附属物实施征收与补偿，适用本细则。

第三条  被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换补偿。住宅房屋被征收人也可以选择房票补偿安置，房票补偿安置按有关规定执行。

第四条  被征收房屋选择货币补偿的，按照被征收房屋评估价给予补偿。被征收房屋评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估相关规定评估确定。

第五条  被征收人选择产权调换的，按以下方式进行：

（一）住宅房屋产权人选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

（二）征收住宅房屋，被征收人可选择货币补偿和产权调换相结合进行补偿，即将被征收住宅房屋区分为货币补偿面积和产权调换面积。用于产权调换部分的房屋建筑面积应不少于60平方米（或套内面积不少于50平方米）。被征收人应得补助及奖励分别按本细则第二章、第三章规定执行。

（三）征收非住宅房屋，原则上实行货币补偿。

非住宅房屋产权人选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

第六条  经被征收人同意，可将自管公有住房向本单位职工（或职工配偶）承租户和正常工作调离的非本单位现承租户出售，在办理相关房改手续并交纳购房款（包括公摊面积房款）后，房屋征收部门可按照房改部门出具的相关材料，视同有产权房屋给予补偿，办理房改的承租户应积极配合征收。

自管公有住房被征收人不同意出售给承租户的，被征收房屋价值补偿给被征收人，由被征收人负责安置承租户，承租户应配合腾退房屋。涉及搬迁费、临时安置补助费、高于设定的装修标准的装修补偿费等费用的归属，双方有约定的按约定处理；无约定或约定不明确的，由被征收人与承租户协商确定；协商不一致的，搬迁费、临时安置补助费原则上补偿给承租户，高于设定的装修标准的装修补偿费原则上补偿给实际装修添附的被征收人或承租户，均有装修添附且不能协商明确比例的按各得50%的原则补偿。

被征收人购买房开企业开发楼盘商品房，并取得商品房预（现）售登记备案手续并交付使用的，视同有产权房屋给予补偿。

第七条  征收手续不全房屋的补偿规定：

（一）规划、土地、建设等均未取得批准手续的房屋，不予补偿。

（二）1984年1月5日以前建成的直管公房、单位自管公房和私人自建房，取得规划、土地、建设批准手续之一的房屋，按认定建筑面积的100%确定应补偿建筑面积，以该征收项目同类房屋分类评估单价给予货币补偿。

（三）1984年1月5日至2004年8月15日前建成的直管公房、单位自管公房、房改房和四层以下（含第四层）的私人自建房，取得规划、土地、建设批准手续之一的房屋，按认定建筑面积的85%确定应补偿建筑面积，以该征收项目同类房屋分类评估单价给予货币补偿。

（四）规划、土地、建设批准手续齐全，但未取得房屋所有权证或不动产权证的房屋，按认定建筑面积的95%确定应补偿建筑面积，以该征收项目同类房屋分类评估单价给予货币补偿。

（五）2004年8月15日后建设的手续不全、无房屋所有权证（不动产权证书）的房屋不予补偿。但2004年8月15日至2025年8月15日期间建设的手续不全、无房屋所有权证（不动产权证书）的房屋，被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁完毕的，可给予适当材料费补助（详见附件4）。

（六）房屋建造年份和用途的认定：

按房屋征收实施单位或被征收人提供政府部门出具的土地、规划、建设手续或相关年份的地籍（形）图、路网图及航拍图等认定。无法确定建造年份、结构和现状用途的，由房屋所处城区人民政府、开发区管委会组织辖区内的住建、自然资源、城市管理综合执法等部门和街道办事处认定。

（七）房屋面积的认定：

被征收房屋面积原则上以房屋不动产权属证书标注的面积为准；对未登记部分的面积，可根据征收实施单位和被征收人双方认可的丈量结果确认，也可根据征收实施单位或被征收人委托的具有资质的房产测绘单位出具的测绘成果认定。

测绘可以由征收实施单位或被征收人委托，实施测绘作业时，房屋征收双方当事人应在场，并在测绘前3日通知对方。被征收人应当配合测绘人员入户测绘作业。被征收人或其成年家属拒绝给予入户测绘的，测绘单位对拒绝入户测绘的情况进行说明，并邀请社区居委会派员见证，其房屋面积由征收实施单位根据相关材料予以认定，作为估价依据。

（八）本条款涉及的手续不全房屋为住宅房屋时，可按上述确定的补偿比例进行产权调换并按规定获得相应奖励。

第八条  取得不动产权属证书的房屋，但改变用途，选择货币补偿的，按以下规定补偿：

（一）2004年1月1日前，改变用途且正在作为经营性用房使用的，可按不动产权属证书标注用途（或按第七条确认的规划用途）给予补偿，也可按以下标准给予货币补偿：

1．将住宅房屋改变为商业铺面、旅馆、旅社、餐馆、酒店和办公用房，具有营业执照和税务登记证的，按对应或者相同用途房屋分类评估单价×应补偿建筑面积（按认定建筑面积70%）给予补偿；缺税务登记证的，按对应或者相同用途房屋分类评估单价×应补偿建筑面积（按认定建筑面积60%）给予补偿。

2．将旅馆、旅社、餐馆、酒店和办公用房改变为商业铺面，具有营业执照和税务登记证的，按商业铺面分类评估单价×应补偿建筑面积（按认定建筑面积60%）给予补偿；缺税务登记证的，按商业铺面分类评估单价×应补偿建筑面积（按认定建筑面积50%）给予补偿。

3．将仓储、厂房及其它用途房屋改变为商业铺面、旅馆、旅社、餐馆、酒店和办公用房，具有营业执照和税务登记证的，按对应或者相同用途房屋分类评估单价×应补偿建筑面积（按认定建筑面积50%）给予补偿；缺税务登记证的，按对应或者相同用途房屋分类评估单价×应补偿建筑面积（按认定建筑面积40%）给予补偿。

本条所称的认定建筑面积是指被征收房屋不动产权属证书记载合法面积范围内部分或全部改变用途的实际经营建筑面积。对于部分改变用途的被征收房屋，未改变用途的部分仍按不动产权属证书记载用途依法补偿。

被征收房屋所占土地属于划拨土地的，补偿价格根据土地使用权人享有的划拨土地使用权权益依法评估确定。

被征收房屋按上述规定给予货币补偿后，再对应补偿建筑面积按照相应改变后经营性用途房屋标准一次性支付9个月的停产停业补偿费，不再按不动产权属证书记载用途支付临时安置补助费或停产停业补偿费。

（二）2004年1月1日后，将房屋改变为其它用途并且正在经营使用的，该房屋仍按不动产权属证书标注用途补偿，但可按对应或者相同用途房屋标准一次性支付9个月的停产停业补偿费，不再按不动产权属证书记载用途支付临时安置补助费或停产停业补偿费。

（三）改变房屋用途的时间，由被征收人提供市场管理（工商）、税务部门的有关资料及其它能证明其改变用途时间的资料确定。被征收人拒不提供相关资料造成改变房屋用途的时间无法确认的，改变房屋用途的时间视为2004年1月1日以后。逾期提供或未在房屋征收部门规定期限内提供其改变用途时间的资料的，按不动产权属证书记载用途补偿。

（四）将被征收房屋改变为棋牌室、美容美发店、福利彩票店、网吧、养生馆等经营性用房的，仍按不动产权属证书记载用途补偿，但可按对应或者相同用途房屋标准一次性支付9个月停产停业补偿费（详见附件2）。

第九条  已取得房屋不动产权属证书，经依法批准改变房屋结构，但未办理不动产权属证书变更登记的住宅房屋，按房屋批准变更后的结构给予补偿；

2004年1月1日前，未经批准自行改变房屋结构的，按原房屋结构给予补偿后，同时按房屋结构改变后的房屋分类评估单价与原房屋分类评估单价之间的差价的50%增加补偿。

2004年1月1日后，未经批准擅自改变房屋结构的，按照房屋不动产权属证书标注的房屋结构给予补偿。

第十条  对因房屋征收而导致机器设备无法恢复使用的，按机器设备净值评估给予货币补偿；对可恢复使用的机器设备给予搬迁、拆卸和安装调试费用补偿。

机器设备的搬迁、拆卸和安装调试费用由房屋征收双方当事人协商确定；协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。

对可恢复使用的机器设备，评估机构原则上应当根据每台机器设备的实际情况对搬迁、拆卸和安装调试费用逐项评估，一般按照价值时点的市场价格评估；对无法恢复使用的机器设备按照重新购置成本结合成新率评估。

第二章  其它补偿和补助

第十一条  房屋搬迁费：

按被征收房屋实际建筑面积计算房屋搬迁费。

（一）住宅房屋搬迁费（25元/平方米）及私有住宅误工费（每户1000元/次），均按2次支付。

（二）非住宅房屋搬迁费（25元/平方米或以实际搬迁的货物和设备拆装、调试及运输的市场价格费用标准计算），按2次支付。

（三）因征收人原因造成2次以上搬迁的，按实际搬迁次数支付。

（四）水、电、气以及附属设备的搬迁补助费按照附件1标准计算。

第十二条  临时安置补助费和停产停业补偿费：

按被征收房屋合法建筑面积支付临时安置补助费、停产停业补偿费。被征收房屋合法建筑面积指的是不动产权属证书记载的建筑面积加上手续不全房屋经认定应补偿的折算后的建筑面积。

（一）临时安置补助费：

1．实行产权调换的，应向自行安排住处的被征收人支付临时安置补助费。

2．周转过渡期限从补偿协议生效、征收双方办理房屋移交手续之日起计算，到房屋征收部门通知交付产权调换房屋之日止。

在产权调换房屋交付之日起，房屋征收部门再支付给被征收人6个月的临时安置补助费。

（二）停产停业补偿费：

1．征收商业铺面、旅馆、旅社、餐馆、办公、工业、酒店和其它非住宅房屋选择货币补偿，造成停产停业的，房屋征收部门一次性支付9个月的停产停业补偿费；选择产权调换，造成停产停业的，从补偿协议生效、征收双方办理房屋移交手续之日起至房屋征收部门通知交付产权置换房屋之日止，由房屋征收部门向被征收人支付停产停业补偿费，或按房屋征收部门与被征收人签订的征收补偿协议约定的过渡期计算停产停业补偿费。

2．被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人，被征收人与被征收房屋的生产、经营单位或个人对停产停业补偿费归属有争议的，按被征收人与生产、经营单位或个人协议的约定确定支付对象；没有约定的，双方协商确定；协商不成的，由房屋征收部门参照“各得50%”原则指导双方协商确定。被征收人负责腾空被征收房屋。

（三）临时安置补助费和停产停业补偿费按本细则的标准执行（详见附件2）。本标准需要调整的，由市住房和城乡建设局根据市场实际情况，组织相关部门研究制定并报市人民政府批准后实施。

（四）非住宅房屋高于设定的装修标准的装修补偿费按被征收人与房屋生产、经营单位或个人协议的约定确定支付对象；没有约定的，双方协商确定；协商不成的，由房屋征收部门参照“谁出资、谁受益”方式指导双方协商确定。

第十三条  房屋周转过渡期限一般不超过60个月。

因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，按下列标准发放临时安置补助费和停产停业补偿费：征收住宅房屋的，对自行安排住处的被征收人，从逾期之日起至产权调换交房之日止的，按规定标准的1.3倍支付临时安置补助费。

征收非住宅房屋的，从逾期之日起至产权调换交房之日止，按规定标准的1.2倍支付停产停业补偿费。

第十四条  征收私有住宅房屋的产权人属于烈士遗属、特困人员、孤儿、事实无人抚养儿童或享受本市城镇居民最低生活保障金等情形的，且在我市城区、开发区范围内他处无正式住房的，原则上采取产权调换方式进行补偿安置。

应补偿房屋套内面积低于下列标准的，按下列标准安置。

（一）安置标准：

1—2人户50平方米；3人户60平方米；4—5人户70平方米；6—7人户80平方米；8人户以上100平方米。

（二）安置人数的确定：

以征收公告公布之日前在征收范围内的常住户口计算。

1．有下列情况之一的常住户口人员，不计入应安置人数：

（1）他处另有产权住房的；

（2）因入托、入学等原因，户口在征收范围内亲属处的；

（3）房屋承租人。

2．有下列情况之一的非常住户口人员，可计入应安置人数：

（1）原有常住户口，已应征入伍的现役军人（不包括已在外地结婚并购置产权房屋的）；

（2）按规定户口报在大、中专学校的学生和住在我市工作单位的海员、船员、野外勘测人员；

（3）未成年子女因入托、入学等原因，常住户口不在其父母或监护人处的；

（4）夫妻一方居住在征收范围内，另一方居住在征收范围外，且他处无自有产权住房或属非租赁型保障住房承租户的。

（三）超出本条第（一）项安置标准的面积部分，应按照产权调换房源评估单价的25%与被征收人结清差价。

（四）被征收人在作出房屋征收补偿决定前签订补偿协议并搬迁的，每户一次性给予30000元补助。

（五）本条补偿计算以房屋不动产权属证书为依据。被征收人有房屋共有人的，核算征收补偿款时合并计算总额。

（六）本条所称的“它处无正式住房”，指的是：

1．被征收人本人或其配偶在征收范围外的我市城区、开发区范围内无自有产权住房；

2．被征收人本人或其配偶未在我市城区、开发区范围内其它征收区域按本条第（一）（三）（四）项规定得到补偿、补助。

（七）除上述情形外，被征收人或征收范围内户籍人员患重大疾病且符合医疗救助条件的，或有重度残疾，属于各类一、二级的持证残疾人，精神残疾为三、四级的持证残疾人的，每户给予一次性人文关怀补助20000元。

第三章  奖  励

第十五条  被征收人可以按以下规定获得奖励，且奖励费用的支付方式应在征收补偿协议中明确：

（一）主动配合调查奖励：

房屋征收部门组织调查登记时，被征收人配合调查登记，并在政府作出房屋征收补偿决定前签订补偿协议，按协议约定期限交付房屋的，房屋征收部门按户给予一次性配合调查奖励500元。

奖励以户为单位，被征收人持有私有房屋不动产权属证书的，按每户房屋不动产权属证书计为一户；房屋不动产权属证书属共有人共有的，合并计算为一户，下同。

（二）私有住房按期签约搬迁奖励：

私有住宅房屋被征收人配合签约搬迁的，可获得按期签约搬迁奖励，奖励按阶段设为三个档次：

1．第一阶段的签约搬迁奖励一次性给予每户30000元。

2．第二阶段的签约搬迁奖励一次性给予每户20000元。

3．第三阶段的签约搬迁奖励一次性给予每户10000元。

每个阶段奖励期限原则上不超过30日，具体签约阶段以项目征收补偿安置方案中确定或房屋征收部门通知签约的期限为准，下同。

（三）公有住房按期签约搬迁奖励：

直管公房和单位自管公房承租人经公有住房产权人认定和征收实施单位现场核实，并由公有住房产权人和征收实施单位共同在项目征收范围现场公示7日无异议后，给予产权人和承租人（按租赁凭证计）以下签约搬迁奖励：

1．直管公房产权人不享受搬迁奖励，由直管公房承租人享受搬迁奖励10000元。

2．单位自管公房产权人在签约期限内签订房屋征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，每户搬迁奖励10000元，按不动产权属证书或租赁凭证计。单位自管公房产权人和房屋承租人对搬迁奖励的归属有约定的，从其约定。没有约定或协商不成的，单位自管公房产权人和房屋承租人各得5000元搬迁奖励，对自管公房单位（被征收人）的搬迁奖励总额不超过100000元。

第十六条  住宅房屋被征收人选择货币补偿并签约、腾空交付房屋的，奖励按阶段设为三个档次：

（一）第一阶段签约腾空交付房屋的，按被征收房屋周边新建普通商品住房平均销售单价扣减被征收房屋分户评估单价（或手续不全房屋分类评估单价）确定奖励金额，即：奖励总额=〔被征收房屋周边新建普通商品住房平均销售单价－分户评估单价（或手续不全房屋分类评估单价）〕×应补偿建筑面积×100%。

（二）第二阶段签约腾空交付房屋的，按被征收房屋周边新建普通商品住房平均销售单价扣减被征收房屋分户评估单价（或手续不全房屋分类评估单价）确定给予80%奖励，即：奖励总额=〔被征收房屋周边新建普通商品住房平均销售单价－分户评估单价（或手续不全房屋分类评估单价）〕×应补偿建筑面积×80%。

（三）第三阶段签约腾空交付房屋的，按被征收房屋周边新建普通商品住房平均销售单价扣减被征收房屋分户评估单价（或手续不全房屋分类评估单价）确定给予60%奖励，即：奖励总额=〔被征收房屋周边新建普通商品住房平均销售单价－分户评估单价（或手续不全房屋分类评估单价）〕×应补偿建筑面积×60%。

在本条第（一）（二）（三）项基础上，住宅房屋被征收人选择货币补偿并签约、腾空交付房屋的，房屋征收部门还一次性按住宅房屋临时安置补助费标准（详见附件2）给予9个月的奖励。

第十七条  住宅房屋被征收人选择货币补偿，并在签订货币补偿协议之日起12个月内在市辖区内购买新建商品住房并备案的，每户给予30000元购房奖励。

第十八条  住宅房屋被征收人按照房屋征收部门规定期限签订产权调换协议并按约定交付房屋的，奖励可选择应补偿建筑面积1:1.15调换方式签约。即：奖励面积=应补偿建筑面积×15%。实际的产权调换房屋建筑面积超出应补偿产权调换建筑面积，按产权调换房源评估单价结算差价。实际的产权调换房屋建筑面积少于应补偿产权调换建筑面积的，不足的建筑面积按货币补偿方式进行补偿及奖励。

被征收人也可选择应补偿套内面积1:1调换方式签约。选择应补偿套内面积1:1调换的，产权调换房屋的套内面积超出被征收房屋套内面积10平方米以内（含10平方米）的部分以及相应公摊面积，按产权调换房源评估单价的25%结算差价；超出面积在10平方米以上的部分以及相应公摊面积，按产权调换房源评估单价结算差价。

适用本条规定签约时，产权调换住宅房屋与被征收住宅房屋存在土地级别差的，应按规定系数计算应补偿房屋面积（详见附件3）。

第十九条  非住宅房屋被征收人选择货币补偿并签约、腾空交付房屋的，奖励按阶段设为三个档次：

（一）第一阶段的签约腾空交付房屋奖励一次性给予每户被征收房屋分户评估价值5%的奖励，即奖励总额=被征收房屋分户评估单价（或分类评估单价）×应补偿建筑面积×5%。

（二）第二阶段的签约腾空交付房屋奖励一次性给予每户被征收房屋分户评估价值3%的奖励，即奖励总额=被征收房屋分户评估单价（或分类评估单价）×应补偿建筑面积×3%。

（三）第三阶段的签约腾空交付房屋奖励一次性给予每户被征收房屋分户评估价值1%的奖励，即奖励总额=被征收房屋分户评估单价（或分类评估单价）×应补偿建筑面积×1%。

第二十条  征收项目范围内规划有同类非住宅房屋建设的，被征收人可以选择产权调换。非住宅房屋被征收人选择产权调换并签约、腾空交付房屋的，产权调换按照建筑面积1:1的比例等面积调换，双方互不作价；超出应补偿面积的部分，房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

第四章  附  则

第二十一条  本细则规定的产权调换房源评估单价（或被征收房屋周边新建普通商品住房平均销售单价），由房地产评估机构按房屋征收决定公告之日作为价值时点进行评估；新建普通商品住房评估时，选取产权调换房源（或被征收房屋）所处同区位、同地段的在售新建普通商品住房作为参考交易案例。在售新建普通商品住房不含精装房、政策性住房、保障性住房、别墅、建筑面积超过144平方米的住房。

第二十二条  房屋征收补偿协议签订之日起6年内，被征收人的子女义务教育阶段需要入学、转学的，其具有我市城区户籍的适龄子女可自主选择在原被征收房屋、新购住房或实际居住地的义务教育阶段公办学校（含政府委托承担义务教育任务的民办学校）入学或转学，按地段内生源办理相关入学手续。

第二十三条  市辖县（市）人民政府可根据实际情况参照执行。

原邕宁县管辖范围内手续不全房屋的补偿标准由有关部门结合实际，另行制定。

第二十四条  本细则在实施过程中涉及的有关政策具体应用问题由市住房和城乡建设局负责解释。

第二十五条  本细则自2026年6月1日起施行，有效期5年。本细则施行前，已作出房屋征收决定的项目，继续沿用原有征收政策规定执行。

附件：1．南宁市国有土地上房屋征收搬迁补助费标准

      2．南宁市国有土地上房屋征收临时安置补助费和停产停业补偿费标准

      3．南宁市国有土地上房屋征收住宅套内面积（建筑面积）产权调换比例系数表

      4．适当材料费补助标准

附件1

南宁市国有土地上房屋征收搬迁补助费标准

附件2

南宁市国有土地上房屋征收临时安置补助费和停产停业补偿费标准

附件3

南宁市国有土地上房屋征收住宅套内面积（建筑面积）产权调换比例系数表

备注：表内的数字是按房屋建筑面积调换比例系数。

附件4

适当材料费补助标准

单位：元/平方米